Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2014 по делу n А72-17461/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

кодекса Российской Федерации отсутствие у истца заинтересованности о признании недействительным договора купли-продажи (сделки) является основанием для отказа в иске.

Таким образом, обстоятельства дела и отсутствие у истца доказательств, кроме голословно заявленных требований, не свидетельствуют о наличии оснований для признания истца Щербакова А.В. заинтересованным лицом по делу о признании недействительным договора купли-продажи.

Суд первой инстанции в оспариваемом судебном акте обоснованно указал на несостоятельность доводов истца Щербакова А.В. о том, что Члоян Л.М. якобы не арендовала нежилые помещения №№ 22, 23, 24, 25, 26, поскольку истцом кроме голословных утверждений других доказательств в этой части суду представлено не было.

Ответчиком в подтверждение данного довода истца в материалы дела были представлены договора аренды на данные помещения, платежные документы об оплате за арендуемые помещения на протяжении нескольких лет до момента приобретения этих помещений в собственность.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязанности доказывания каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

До настоящего времени истец Щербаков А.В. не представил доказательств в обоснование своих доводов о признании незаконной сделки купли-продажи недвижимого имущества в виде нежилых помещений общей площадью 64,03 кв.м, расположенных по адресу: гор. Барыш, ул. Пушкина, 29, совершенной между Комитетом и ИП Члоян Л.М.

Между тем, согласно статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок представления и истребования доказательств, доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

При рассмотрении настоящего дела в соответствии со статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции неоднократно предлагал истцу, его представителю, как лицам, участвующим в деле, в связи с их заявлениями представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта.

Однако истец не представил суду ни одного доказательства в подтверждение своих доводов, переложив все бремя доказывания на ответчиков.

В соответствии со статьей 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правосудие в арбитражных судах осуществляется на началах равенства всех перед законом и судом независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, подчиненности, места нахождения и других обстоятельств.

Арбитражный суд обеспечивает равную судебную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле.

Каких-либо приоритетов для истца в судебном процессе законом не предусмотрено.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

В нарушение вышеизложенного, истец бремя доказывания выдвигаемых ими доводов переложил на ответчиков, что недопустимо, так как согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Судом первой инстанции обоснованно не принят во внимание довод истца о продаже в составе помещений имущества общего пользования, назначение подсобная, туалет, номера 25, 26 на плане недвижимого имущества.

По ходатайству истца судом первой инстанции проведена судебная экспертиза в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, перед экспертом были поставлены вопросы:

1. определить назначение помещений, расположенных по адресу: Ульяновская область, гор. Барыш, ул. Пушкина, 29 (вход в цокольный этаж № 1 крайний справа) как мест общего пользования (либо не относящихся к местам общего пользования).

2. определить имеется ли в наличии система отопления в осматриваемом помещении.

Согласно экспертному заключению из помещений предпринимателя к местам общего пользование отнесено помещение № 23, коридор.

По мнению эксперта туалет № 26 и подсобная № 25 находятся в помещении № 23, через которое осуществляется проход только к помещениям ИП Члоян Л.М., в них не находятся инженерные коммуникации, оборудование, обслуживающие более одного помещения. Помещения 15, 16, 22, 24, 25, 26, 27 не являются помещениями в доме, не являющимися частями квартир и предназначенными для обслуживания более одного помещения в доме, не являются иными помещениями, не принадлежащими отдельным собственникам и предназначенным для удовлетворения социально – бытовых потребностей собственников.

В своем заключении эксперт также сослался на Свод правил «Общественные здания и сооружения» СП118.13330.2012, согласно п. 5.40 для учреждений с числом персонала (сотрудников и т.п.) не более 10 человек и числом единовременных посетителей не более 10 человек допускается устройство одного общего санузла на объект.

Несмотря на то, что осмотр экспертом проводился в 2014 году, в материалах дела отсутствуют доказательства переоборудования помещений или наличия у данных помещений на момент продажи признаков, позволяющих отнести их к имуществу, обслуживающему более одного помещения.

Помещение № 23 эксперт отнес к местам общего пользования, так как установил, что через него проходят трубы отопления и водоснабжения, которые разводятся по помещениям подъезда, на данных трубах установлена запорно – регулировочная арматура.

Заключение эксперта аргументировано, обоснованно и является надлежащим доказательством.

Арбитражный суд дал оценку заключению строительно-технической экспертизы, которая подтверждается и другими собранными по делу доказательствами.

Нежилые помещения общей площадью 64,03 кв.м, расположенные в цокольном (подвальном) помещении многоквартирного жилого дома № 29 по ул. Пушкина в гор. Барыше зарегистрированы в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и значатся в собственности ИП Члоян Л.М., что подтверждается выпиской из реестра и свидетельством на право собственности.

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 02 марта 2010 года № 13391/09 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Доводы заявителя Щербакова А.В. о том, что спорные нежилые помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество, голословны и не подкреплены никакими доказательствами.

Данные помещения с самого начала эксплуатации жилого дома, то есть с 1994 года, предназначались для целей самостоятельного использования и никогда не переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество.

Согласно письму ОАО «Редуктор» от 26 февраля 2014 года до передачи дома № 29 в муниципальную собственность в цокольном этаже здания располагалось жилищно – коммунальное хозяйство ОАО «Редуктор».

Согласно письму № 392 от 15 мая 2014 года ОАО «Редуктор», которому до 2004 года принадлежал дом, в правой восточной части здания находилось жилищно – коммунальное хозяйство ОАО «Редуктор», располагавшееся в изолированном помещении цокольного этажа здания. Данное помещение представляло собой изолированное, самостоятельно используемое помещение, общей площадью 46,6 кв.м, состоящее из нескольких комнат, в которых располагались работники ЖКХ. При этом, в общем коридоре располагалось и располагается туалет и умывальная, предназначались для общего пользования для всех лиц, располагавшихся в данной части здания.

Первая приватизация жилого помещения согласно выписке из ЕГРП состоялась 13 августа 1999 года.

Исходя из изложенного, спорные помещения с момента ввода дома в эксплуатацию, фактически не использовались в качестве общего имущества домовладельцами, иного не доказано.

Учитывая изложенное, истцом не представлено относимых и допустимых доказательств продажи по оспариваемому договору мест общего пользования.

Ссылка заявителя жалобы на то, что судом не приняты в качестве обстоятельств, имеющих преюдициальное значение, судебные акты по делам № А72-17335/2013, № А72-8005/2013, также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку данные решения суда не имеют отношения к рассматриваемому предмету спора, кроме того, данными решениями ИП Щербакову А.В. отказано в удовлетворении его исковых требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что цена продаваемого имущества в виде нежилых помещений площадью 64,03 кв.м, расположенных по адресу: гор. Барыш, ул. Пушкина, 29, не была установлена надлежащим образом, что сумма за продажу недвижимого имущества существенно занижена и не соответствует реальной стоимости помещений, ничем не обоснованы.

Оценка продаваемых нежилых помещений ИП Члоян Л.М. производилась на основании Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

В соответствии с частью 3 статьи 4, частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" купля-продажа арендуемого ИП Члоян Л.М. и ИП Щербаковым А.В. имущества по цене, установленной с учетом его рыночной стоимости, определялась в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" специализированной организацией.

Так, согласно отчета № 274-08/2011 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 64,03 кв.м по адресу: гор. Барыш, ул. Пушкина, 29, выполненном ООО «Вариант плюс» на основании заключенного договора с Комитетом от 12 августа 2011 года, была определена рыночная стоимость объекта оценки - нежилых помещений общей площадью 64,03 кв.м - 113 000 руб.

При осуществлении сделки Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «Барышский район» руководствовался пунктами 6, 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», где указывается, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к