Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2014 по делу n А72-7913/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

кадастровым номером 73:24:041501:587, которые были поставлены на временный кадастровый учет.

Регистрация права собственности ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» на вышеперечисленные участки приостановлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

Полагая свое право на приобретение земельного участка под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости нарушенным, ООО «НАШ ДОМ» обратилось в суд с настоящим иском.

ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» полагает, что истцу по первоначальному иску перешло право на спорный земельный участок в размере, необходимом для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, право на оставшуюся часть земельного участка считает отошедшим к нему.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что в рамках настоящего дела ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» не имеет самостоятельного юридического интереса, и в рамках рассмотрения вопроса о   недействительности сделок суд не вправе проверять процедуру формирования земельного  участка.

Суд апелляционной инстанции считает указанные выводы суда первой инстанции  ошибочными, не соответствующими нормам материального права и правоприменительной   практике ввиду следующего.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи  35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и  юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки    в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и  на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда   Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с  применением земельного законодательства" исключительность предоставляемого статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права следует понимать в том смысле, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

Из пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Никем из лиц, участвующих в деле не оспаривается, что на момент заключения Администрацией гор. Ульяновска договора купли-продажи недвижимого имущества от 17 февраля 2012 года № 95, на спорном земельном участке был расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО «НАШ ДОМ» на праве собственности, следовательно, заключение названного договора нарушает права истца, предусмотренные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и противоречит основным принципам и началам земельного законодательства, закрепленным в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, судом первой инстанции не учтено, что решением Арбитражного суда  Ульяновской области от 14 февраля 2011 года по делу № А72-7266/2010 договор купли-продажи от 04 января 2006 года был признан ничтожным в части продажи земельного  участка под зданием гаража, как противоречащий п. 1 ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениям, содержащимся в п. 13  Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», поскольку лицо, обладающее  правом постоянного бессрочного пользования на земельный участок, не вправе было  отчуждать его.

Указанное решение вступило в законную силу и имеет на основании ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой  недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость   переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и   необходимый для ее использования, на тех же условиях, и в том же объеме, которые были у   прежнего их собственника.

Пункт 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирует, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Пункт 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Аналогичный подход к определению параметров приватизируемого земельного  участка содержится в постановлении Президиума ВАС РФ № 13535 от 01 марта 2011 года.

В силу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (п. 1 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае, отказ ЗАО «Ульяновскоблрембытехника» от своего права постоянного бессрочного пользования в части земельного участка площадью 2 131,8 кв.м имел место в результате заблуждения относительно наличия правомочия по распоряжению   земельным участком в рамках исполнений условий договора купли-продажи от 04 января 2006 года.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае совершение сторонами сделки юридически значимых действий во исполнение ничтожного условия (п. 6 договора   купли-продажи от 04 января 2006 года) не может использоваться со стороны ООО «НАШ ДОМ», как основание для правопритязания на земельный участок площадью 2 131,8 кв.м.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 12 августа 2014 года  представители ЗАО «Ульяновскоблрембыттехника» пояснили суду, что при формировании   и постановке земельного участка площадью 2 131,8 кв.м на кадастровый учет технико-техническое обоснование площади, необходимой для эксплуатации здания гаража, не  составлялось, площадь была определена исключительно на основании договоренности сторон.

Администрация гор. Ульяновска, передавая ООО «НАШ ДОМ» земельный участок в  собственность, при определении его параметров руководствовалась не правилами ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации, а ничтожным условием сделки от 04 января 2006 года и сведениями кадастрового учета о земельном участке, сформированном под гаражом.

Вместе с тем, кадастровый учет сам по себе не предопределяет параметры приватизируемого земельного участка.

В решениях Арбитражного суда Ульяновской области от 14 февраля 2011 года по делу № А72-7266/2010, от 11 октября 2011 года по делу № А72-4305/2011, принятых в отношении спорящих сторон, не содержится выводов о параметрах земельного участка, необходимого для эксплуатации гаража, в связи с чем, по настоящему делу, оценивая   законность сделки по приватизации земельного участка, вопрос о размере земельного участка, необходимого ООО «НАШ ДОМ», должен решаться исходя из общих правил п. 1 ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Волеизъявление собственника земельного участка (Администрации гор. Ульяновска)  продать ООО «НАШ ДОМ» земельный участок площадью 2 131,8 кв.м в данном случае не должно входить в противоречие с требованиями п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд считает необходимым отметить, что при ином подходе создается практика, при которой со стороны публично-правового образования возможно формирование земельного участка значительной площади для его преимущественного  льготного выкупа под объектом недвижимости с незначительной площадью застройки, с  целью последующего его введения в хозяйственный оборот на вторичном рынке.

В материалах дела отсутствуют относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что ООО «НАШ ДОМ» для эксплуатации здания гаража необходим весь земельный участок площадью 2 131,8 кв.м.

Более  того, как пояснили стороны в судебном заседании, в момент заключения договора купли-продажи от 04 января 2006 года раздел земельного участка площадью 6 135,6 кв.м был проведен таким образом, что произошел продольный раздел единственного  проезда к зданиям истца и ответчика, одна половина которого входит в состав земельного участка площадью 4 003,8 кв.м, с кадастровым номером 73:24:041501:142, принадлежащего истцу по встречному иску, на вторую претендует ООО «НАШ ДОМ».

Постановление Президиума ВАС РФ от 06 сентября 2011 года № 4275/11 предписывает судам назначать экспертизы, связанные с проведением межевания и кадастровых работ с целью правильного разрешения земельных споров, поскольку позволяет описать уникальные характеристики объектов, получившихся в результате раздела.

Согласно судебной строительной экспертизы № 1041/03-3 от 27 сентября 2013 года, выполненной ФБУ «Ульяновская лаборатория судебной экспертизы» (ответ на пятый вопрос), площадь участка, необходимого для использования здания гаража с пристроями, расположенного по адресу: гор. Ульяновск, ул. Урицкого, 11А, по его функциональному назначению составляет 1 142 кв.м. Площадь подлежит уточнению в результате геодезических измерений.

Согласно дополнительной судебной строительной экспертизы № 44/03-3 от 14 января 2014 года, выполненной ФБУ «Ульяновская лаборатория судебной экспертизы»), площадь участка, необходимого для использования здания гаража с пристроями, расположенного по адресу: гор. Ульяновск, ул. Урицкого, 11А, по его функциональному назначению, если  расстояние от здания до нижней границы земельного участка, указанной на плане к заключению определить согласно п. 3.1. СНИП 11-89-80 в 12 м, составляет 1 000 кв.м. Площадь  подлежит   уточнению в  результате   геодезических  измерений.

Согласно судебной землеустроительной экспертизы № 74 от 07 апреля 2014 года,   выполненной УОГУП БТИ, по первому варианту раздела площадь, необходимая для эксплуатации здания гаража составляет 989 кв.м (определены все координаты), площадь оставшейся части земельного участка составляет 1 142 кв.м (определены все координаты); по второму варианту эти показатели составляют 999 кв.м и 1 132 кв.м соответственно (определены все координаты).

Результаты судебных экспертиз в решении суда первой инстанции вообще не отражены.

В рассматриваемом случае судебная коллегия считает, что при определении параметров земельного участка, необходимого для использования под принадлежащим ООО «НАШ ДОМ» недвижимым имуществом – зданием гаража с пристроями, подлежит применению второй вариант.

В п. 3.22 СНиП 11-89-80 указано: при отсутствии вредных производственных выделений, ширина двора может быть уменьшена до 12 м.

В материалах дела отсутствуют доказательства ведения ООО «НАШ ДОМ» в  помещениях гаража с пристроями производственной деятельности, влекущей вредные выделения. Напротив, представитель общества в судебном заседании пояснил, что гараж используется им по прямому назначению.

Площадь в размере 1 142 кв.м, которая фигурирует в экспертном заключении № 1041/03-3, не может быть принята во внимание, поскольку согласно п. 3.1., указанного  выше СНиП, планировка площадок предприятий и территорий промышленных узлов должна обеспечивать наиболее благоприятные условия для производственного процесса и  труда на предприятиях, рациональное и экономное использование земельных участков и наибольшую эффективность капитальных вложений.

В случае отнесения к потребностям ООО «НАШ ДОМ» площади 1 142 кв.м у ЗАО  «Ульяновскоблрембыттехника» остается в пользовании часть земельного участка (узкая  полоска на схеме), которую невозможно использовать ни для каких целей, то есть такой  подход к разделу нарушает баланс интересов сторон.

Также следует учесть, что п. 3.49 СНиП 11-89-80 (таблица), который использовали эксперты, находится в разделе, который регламентирует проектирование автомобильных  дорог и велосипедных дорожек промышленных предприятий и промышленных узлов (п. 3.39 СНиП 11-89-80) и содержит требования