Пособие начинающему арендатору: о чем следует помнить, заключая договор аренды нежилого помещения

ПОСОБИЕ НАЧИНАЮЩЕМУ АРЕНДАТОРУ: О ЧЕМ СЛЕДУЕТ ПОМНИТЬ, ЗАКЛЮЧАЯ ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Не все компании могут позволить себе иметь на праве собственности помещение для офиса, особенно если, исходя из соображений удобства и клиентоориентированности, офис должен находиться в центре города, где цены на недвижимость могут быть запредельно высоки. Выходом в такой ситуации, которым и пользуются многие компании, является аренда офисного помещения.

Но часто компании сталкиваются с тем, что, пользуясь высоким спросом на аренду недвижимости, потенциальные арендодатели навязывают им свои условия аренды. На что арендаторам стоит обращать внимание при заключении договора аренды, чтобы защитить свои интересы и не попасться на уловки арендодателя?

Аренда строящихся помещений

Не редко бывает ситуация, когда сдается в аренду помещение, право собственности арендодателя на которое еще не зарегистрировано. Особенно это касается помещений, расположенных в новых, только что построенных бизнес-центрах, когда в силу бюрократических проволочек или просто нехватки времени арендодатель не успел зарегистрировать свое право собственности. Однако арендатору не стоит бояться такой ситуации.

Хотя до недавнего времени суды колебались по вопросу о возможности аренды будущей вещи, в последнее время стала складываться практика, отвечающая интересам сторон. 25.01.2013 Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ прямо разрешил аренду будущей вещи (см. постановление "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды") и разъяснил, что не является недействительным договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды. Главное, чтобы арендодатель обладал правом собственности на помещение на момент его передачи арендатору.

Кстати, также не является незаконной и передача арендатору в аренду помещения до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ.

Арендная плата

Условие об одностороннем повышение повышении арендной платы

Часто перед сторонами договора аренды встает вопрос о том, могут ли размер арендной платы или порядок ее определения пересматриваться чаще одного раза в год? Безусловно, арендодатель настаивает на более частом пересмотре арендной платы, причем в одностороннем порядке по собственной инициативе.

В указанном выше постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ правила об изменении арендной платы признаются нормой диспозитивного характера и допускается изменять размер арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год.

Однако необходимо понимать, что если в соответствии с договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Автоматическое повышение арендной платы

Достаточно часто арендодатель, в случае заключения договора аренды на длительный срок, настаивает на автоматическом повышении размера арендной платы на 5-10% в год. Для достижения баланса интересов между арендатором и арендодателем целесообразно привязывать возможность увеличения или уменьшения арендной платы на заранее согласованный уровень лишь в случае выхода определенных расчетных индексов или индикаторов за установленные пределы (может быть использована сложная формула, привязанная к уровню инфляции, ставке рефинансирования Банка России, индекса уровня средних цен стоимости или аренды квадратного метра и прочее).

Валютная оговорка

Как правило, арендодатель привязывает размер арендной платы к иностранной валюте (например, доллару или евро) или их сочетанию (так называемый "евродоллар"). В том случае, если ваш бизнес не генерирует выручку (часть выручки) в соответствующей иностранной валюте, то для вас валютная оговорка несет повышенные риски увеличения расходов на аренду помещения в случае излишнего укрепления такой валюты по отношению к рублю. В такой ситуации добивайтесь фиксации размера арендной платы в той валюте, в которой у вас входящие платежи.

Условие об удержании имущества арендатора, находящегося в арендуемом помещении

Часто в договор аренды включается условие о том, что в случае его расторжения арендодатель вправе удерживать находящееся в арендованном помещении имущество арендатора до момента надлежащего исполнения последним своих обязательств по расчетам по договору.

Такое условие является законным - арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Это соответствует гражданскому законодательству и уже подтверждено практикой Высшего Арбитражного Суда РФ. Кстати, такое право есть у арендодателя, даже если оно прямо не предусмотрено договором. Однако здесь есть свои нюансы – удержание возможно, если имущество не было захвачено арендодателем, а было, к примеру, оставлено в арендованном помещении после прекращения договора аренды. Также не может удерживаться имущество третьих лиц, находящееся во владении арендатора.

Однако к удержанию имущества следует относиться внимательно - в судебной практике выработана позиция, что арендодатель не вправе удерживать имущество арендатора в обеспечение погашения задолженности по арендной плате во время действия договора. Убытки, возникшие вследствие вышеназванного удержания, подлежат возмещению.

Расторжение договора аренды

Арендодатель может включить в договор условие, которое бы позволило ему в любой момент отказаться от договора (предупредив арендатора за определенный срок), даже без наличия каких-либо нарушений со стороны арендатора. Такое условие не противоречит закону. Но оно не редко противоречит интересам арендатора, поскольку может стать средством его шантажа. Проблема особенно актуальна, когда арендатору составляет большие трудности найти новое подходящее и устраивающее его помещение для аренды – в этом случае ему придется идти на компромиссы с арендодателем, иначе последний просто досрочно откажется от договора. Так что арендатору следует позаботиться о своих интересах еще на этапе согласования проекта договора аренды.

Добивайтесь невозможности арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке – это в ваших интересах.

С другой стороны, согласовывайте свое право досрочно расторгнуть договор с минимальным сроком уведомления об этом арендодателя (например, за один месяц). Это даст вам больше гибкости: как только размеры вашего бизнеса будут не соответствовать арендуемому помещению, вы сможете быстро выйти из договора и переехать в новый офис.

Обратите внимание, что в случае если арендные отношения между сторонами продолжаются и после истечения установленного в договоре срока и сам договор не предусматривает пролонгации, договор считается возобновленным на неопределенный срок. А это означает, что по закону любая сторона может расторгнуть соглашение, предупредив контрагента за 3 месяца.

Неотделимые улучшения арендуемого помещения

Пользуясь тем, что вопрос о том, кто возмещает в случае прекращения договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, законом отнесен на усмотрение сторон, арендодатели часто настаивают на том, чтобы переложить бремя этих расходов на арендатора.

Арендаторам следует быть внимательными к этому условию в договоре, особенно, если впоследствии планируются значительные усовершенствования арендуемого помещения, ведь в случае прекращения договора никто стоимость произведенных улучшений ему не возместит. Особенно за исключение этого условия нужно бороться в случае, если стороны уже согласовали возможность арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора.

Ответственность

Иногда арендодатели желают видеть в договоре аренды условие, предусматривающее право арендодателя в случае просрочки в оплате арендатором каких-либо платежей отключить электричество или воду в арендуемом помещении или прекратить допуск сотрудников арендатора в арендуемое помещение. Необходимо иметь в виду, что такое условие является незаконным, так как влечет ограничение арендатора в пользовании арендованным имуществом, что противоречит сути арендных отношений.

Таким образом, мы перечислили наиболее типичные моменты, которые при недостаточной проработке в договоре аренды нежилого помещения могут повлечь для арендатора определенные негативные последствия. Необходимо понимать, однако, что каждый договор должен прорабатываться отдельно, исходя из тех или иных фактических обстоятельств, а также переговорных возможностей сторон.

Итак, на что нужно обращать внимание потенциальному арендатору при заключении договора аренды нежилого помещения?

1. Арендатору следует помнить, что он может заключить договор аренды недвижимости с лицом, которое еще не успело зарегистрировать за собой право собственности на объект аренды. Однако необходимо, чтобы арендодатель обладал правом собственности на этот объект аренды на момент его передачи арендатору.

2. Не является незаконной и передача арендатору в аренду помещения до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ.

3. Хотя по соглашению сторон изменение размера арендной платы допускается чаще одного раза в год, в одностороннем порядке арендодатель вправе изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год. Иное положение договора аренды может быть признано недействительным.

4. Является законным условие о том, что в случае расторжения договора аренды арендодатель вправе удерживать находящееся в арендованном помещении имущество арендатора до момента надлежащего исполнения последним своих обязательств по расчетам по договору. Однако является незаконным условие о том, что арендодатель вправе удерживать имущество арендатора в обеспечение погашения задолженности по арендной плате во время действия договора.

5. Хотя условие о праве арендодателя на односторонний отказ от договора аренды не является незаконным, оно может противоречить интересам арендатора и даже стать средством его шантажа. Проблема особенно актуальна, когда арендатору составляет большие трудности найти новое подходящее и устраивающее его помещение для аренды – в этом случае ему придется идти на компромиссы с арендодателем, иначе последний просто досрочно откажется от договора.

6. Арендатору следует более подробно остановиться на вопросе о судьбе неотделимых улучшений, особенно если планируются значительные усовершенствования арендуемого помещения. Иначе он может оказаться в ситуации, когда в случае прекращения договора аренды никто стоимость произведенных за его счет неотделимых улучшений не возместит.

7. Является незаконным условие договора аренды, предусматривающее право арендодателя в случае просрочки в оплате арендатором каких-либо платежей отключить электричество или воду в арендуемом помещении или прекратить допуск сотрудников арендатора в арендуемое помещение.

8. В целом арендатору следует настаивать на исключении из договора расплывчатых формулировок, к которым арендодатель сможет обращаться при малейших нарушениях арендатора. Особенно это касается случаев наступления ответственности арендатора.